Terreno Irregular: O risco e a Solução.

Terrenos Irregulares no Brasil: Análise Jurídica dos Riscos Patrimoniais e dos Instrumentos de Regularização Fundiária à Luz da Legislação, Doutrina e Jurisprudência

RESUMO

Este artigo analisa a complexa problemática dos terrenos irregulares no Brasil, um fenômeno crônico que afeta milhões de cidadãos e desafia o ordenamento jurídico e a administração pública. O estudo tem como objetivo principal identificar e detalhar os múltiplos riscos jurídicos, patrimoniais, ambientais e penais aos quais os adquirentes de imóveis em loteamentos irregulares ou clandestinos estão expostos. Adicionalmente, a pesquisa explora as diversas formas de regularização fundiária disponíveis no ordenamento jurídico brasileiro, com especial atenção à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), instituída pela Lei nº 13.465/2017, e à usucapião, notadamente após a fixação da tese no Tema 1025 pelo Superior Tribunal de Justiça. A metodologia empregada consiste em uma análise aprofundada da legislação pertinente, da doutrina especializada em direito urbanístico e imobiliário, e da jurisprudência consolidada dos tribunais superiores. As conclusões apontam para a existência de uma sofisticada rede de proteção ao adquirente de boa-fé e para a responsabilidade solidária dos diversos agentes envolvidos na cadeia de irregularidade, incluindo o loteador e o Poder Público municipal. O artigo busca, por fim, oferecer um panorama claro e sistematizado que possa servir como guia para operadores do direito, gestores públicos e cidadãos que enfrentam essa realidade, destacando a importância da regularização como instrumento de garantia do direito à moradia digna e da função social da propriedade.

PALAVRAS-CHAVE: Terrenos irregulares, Loteamento clandestino, Regularização fundiária, Lei 6.766/79, Lei 13.465/2017, Responsabilidade civil, Usucapião, Direito urbanístico.

1. INTRODUÇÃO

O crescimento desordenado das cidades brasileiras, impulsionado por fatores socioeconômicos complexos, resultou em um expressivo contingente de assentamentos informais, caracterizados pela ausência de titulação formal da propriedade e pela precariedade da infraestrutura urbana. Nesse contexto, a comercialização de lotes em parcelamentos irregulares ou clandestinos tornou-se uma prática disseminada, representando uma patologia crônica do desenvolvimento urbano nacional. Milhões de brasileiros, na busca pela realização do sonho da casa própria, adquirem terrenos à margem da legalidade, expondo-se a uma miríade de riscos que vão desde a perda total do investimento até implicações criminais.

A relevância do tema transcende a esfera individual do adquirente, projetando-se em múltiplas dimensões. No plano social, a irregularidade fundiária fomenta a exclusão socioespacial e obstaculiza o acesso a serviços públicos essenciais, perpetuando um ciclo de vulnerabilidade. Na esfera econômica, a insegurança jurídica mina a confiança nas relações imobiliárias, desvaloriza o patrimônio e impõe um pesado ônus ao erário, que frequentemente é chamado a arcar com os custos de uma regularização tardia. Ambientalmente, a ocupação desordenada do solo acarreta a degradação de ecossistemas frágeis e a ocupação de áreas de risco, intensificando a vulnerabilidade de populações inteiras.

Diante desse cenário, o presente artigo científico propõe-se a realizar uma análise aprofundada e sistematizada dos riscos associados à propriedade de terrenos irregulares no Brasil, bem como dos instrumentos jurídicos disponíveis para a sua regularização. O objetivo é dissecar o arcabouço normativo, doutrinário e jurisprudencial que rege a matéria, a fim de fornecer um panorama claro sobre as consequências da irregularidade e os caminhos para a sua superação.

A metodologia adotada baseia-se na pesquisa bibliográfica e documental, com a análise crítica da legislação federal pertinente, em especial a Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e a Lei nº 13.465/2017 (Lei de Regularização Fundiária), bem como de obras doutrinárias de referência no campo do direito urbanístico e imobiliário. Ademais, procede-se a um exame minucioso da jurisprudência dos tribunais superiores, com destaque para os entendimentos consolidados do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Supremo Tribunal Federal (STF), que têm desempenhado um papel crucial na conformação dos direitos e deveres dos agentes envolvidos.

O trabalho está estruturado para, inicialmente, definir e distinguir os conceitos de loteamento irregular e clandestino, para então mergulhar na análise dos riscos multifacetados que afligem os proprietários. Em seguida, o artigo explora a complexa teia de responsabilidades civis, abarcando desde o empreendedor até o Poder Público municipal. Por fim, são detalhados os principais instrumentos de regularização fundiária, como a Reurb e a usucapião, culminando em uma análise crítica sobre a efetividade desses mecanismos e os desafios para a concretização do direito à moradia digna e da função social da propriedade no Brasil.

2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

Para a correta compreensão do tema, é imprescindível a delimitação de conceitos fundamentais que estruturam o debate sobre o parcelamento do solo urbano no Brasil. A legislação e a doutrina estabelecem distinções técnicas entre diferentes formas de parcelamento, cuja inobservância acarreta consequências jurídicas distintas.

2.1 Conceitos Fundamentais

A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, conhecida como Lei de Parcelamento do Solo Urbano, é o principal diploma normativo sobre a matéria e define, em seu artigo 2º, que o parcelamento do solo para fins urbanos pode ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Embora ambos resultem na divisão de uma gleba em unidades juridicamente autônomas, a distinção reside na afetação da malha viária existente.

• Loteamento: Caracteriza-se pela subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Lei 6.766/79, art. 2º, §1º).

• Desmembramento: Consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (Lei 6.766/79, art. 2º, §2º).

A partir dessas definições, a irregularidade surge quando o processo de parcelamento, seja loteamento ou desmembramento, desatende às normas legais. A doutrina e a prática jurídica, por sua vez, aprofundaram a classificação da ilegalidade em duas categorias principais: loteamento irregular e loteamento clandestino.

• Loteamento Clandestino: É a forma mais grave de irregularidade. Ocorre quando o parcelamento é executado sem qualquer conhecimento ou aprovação prévia dos órgãos públicos competentes. O empreendimento é, em essência, "oculto" à Administração Pública, não possuindo projetos, licenças ou registros. A sua regularização é, via de regra, mais complexa e onerosa.

• Loteamento Irregular: Esta modalidade pressupõe um início de legalidade. O empreendimento chega a ser submetido à aprovação do Poder Público e pode até obter licenças iniciais. Contudo, o loteador, no decorrer da execução, descumpre as obrigações assumidas ou as exigências legais, como a não implantação da infraestrutura básica prometida (saneamento, pavimentação, energia elétrica) ou a não efetivação do registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis competente. Embora ilegal, a existência de um processo administrativo prévio pode facilitar a sua posterior regularização.

2.2 Arcabouço Legislativo

O direito urbanístico brasileiro é regido por um complexo de normas que interagem para regular o uso e a ocupação do solo. A posse e a propriedade de terrenos em situação irregular são impactadas por uma confluência de microssistemas legais:

• A Constituição Federal de 1988 serve como alicerce, estabelecendo as competências municipais para o ordenamento territorial (art. 30, VIII) e a execução da política de desenvolvimento urbano (art. 182), princípio que consagra a função social da propriedade.

• No âmbito federal, a Lei nº 6.766/1979 é a principal norma que rege o parcelamento do solo urbano. Ela define legalmente o que são loteamentos e desmembramentos, estabelece os requisitos urbanísticos mínimos, os procedimentos para aprovação pelos municípios e tipifica infrações penais relacionadas a parcelamentos irregulares.

• Complementarmente, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) regulamenta os artigos constitucionais, detalhando as diretrizes gerais da política urbana e criando um conjunto de instrumentos jurídicos e urbanísticos para que os municípios possam garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade.

• Um marco mais recente é a Lei nº 13.465/2017, que se tornou o principal instrumento da regularização fundiária no Brasil. Esta lei dispõe sobre a regularização tanto rural quanto urbana (Reurb), instituindo procedimentos simplificados, modalidades específicas para casos sociais (Reurb-S) e específicos (Reurb-E), e diversos instrumentos para viabilizar a titulação definitiva.

• Por fim, é crucial destacar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de lotes. A legislação consumerista enquadra o loteador como fornecedor e o adquirente como consumidor, atraindo o regime da responsabilidade objetiva, o que fortalece a posição do comprador em caso de vícios ou descumprimento contratual.

3. RISCOS JURÍDICOS E PATRIMONIAIS

O adquirente de um lote em parcelamento irregular ou clandestino ingressa em uma seara de profunda instabilidade, sujeitando-se a um conjunto de riscos que podem culminar na perda total do seu patrimônio e em graves implicações legais. Esses riscos podem ser categorizados em jurídicos, financeiros, ambientais/urbanísticos e penais.

3.1 Riscos Jurídicos e Financeiros

A principal consequência da aquisição de um lote irregular é a fragilidade do direito de propriedade. O negócio jurídico que tem por objeto um lote em parcelamento não registrado é considerado nulo de pleno direito, por ilicitude do objeto, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, expresso no julgamento do REsp 2.166.273-SP. A Lei nº 6.766/79, em seu artigo 37, veda expressamente a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Essa nulidade implica que o comprador, mesmo que tenha quitado o valor, não possui um título hábil para ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e, portanto, do ponto de vista formal, não é o proprietário do imóvel.

Essa ausência de titularidade formal desencadeia uma série de consequências negativas:

• Impossibilidade de Registro e Transferência: Sem a matrícula individualizada do lote, o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome, o que o impede de vendê-lo, doá-lo ou dá-lo em garantia de forma legal e segura.

• Desvalorização do Imóvel: A irregularidade acarreta uma depreciação significativa do valor de mercado do bem, que pode chegar a 50%, uma vez que o mercado formal não absorve imóveis sem documentação regular.

• Dificuldade de Acesso a Crédito: Instituições financeiras não concedem financiamentos para a construção ou reforma em terrenos irregulares, nem aceitam tais imóveis como garantia em outras operações de crédito, limitando o potencial de investimento do possuidor.

• Litígios e Perda da Posse: O imóvel irregular está mais suscetível a disputas possessórias, ações reivindicatórias por parte do proprietário registral original ou de terceiros, e até mesmo a ações de desocupação por parte do Poder Público, especialmente se estiver localizado em áreas de proteção ambiental ou de risco.

3.2 Riscos Ambientais, Urbanísticos e Penais

Os loteamentos irregulares frequentemente são implantados em desacordo com as normas urbanísticas e ambientais, gerando um passivo que recai sobre o adquirente e a coletividade. A ausência de planejamento e fiscalização resulta na ocupação de áreas inadequadas, como encostas íngremes, margens de rios e áreas de preservação permanente, potencializando riscos de desastres naturais e causando danos ambientais, como desmatamento e poluição.

Além dos danos civis e administrativos, a conduta de promover o parcelamento irregular do solo é tipificada como crime. A Lei nº 6.766/79, em seu artigo 50, estabelece como crime contra a Administração Pública "dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios". A pena prevista é de reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa. O mesmo artigo, em seu inciso III, criminaliza a publicidade enganosa, ou seja, a realização de afirmações falsas sobre a legalidade do empreendimento.

O loteador também pode responder por crimes ambientais, nos termos da Lei nº 9.605/98, com penas que podem incluir detenção e multas de valor expressivo. Embora o adquirente de boa-fé seja, em princípio, vítima do loteador, ele não está isento de responsabilidades, podendo ser instado a reparar danos ambientais e, em certas circunstâncias, responder por construções irregulares realizadas no lote.

4. A TEIA DE RESPONSABILIDADES: EMPREENDEDOR, GRUPO ECONÔMICO E PODER PÚBLICO

A desordem urbana gerada por um loteamento irregular não é um problema a ser suportado isoladamente pelo adquirente. O ordenamento jurídico brasileiro, por meio de uma notável confluência de microssistemas legais — notadamente o consumerista, o urbanístico e o civil —, construiu uma sofisticada e densa rede de proteção que transcende a figura do loteador para alcançar, de forma solidária, outros agentes que contribuíram para o dano ou dele se beneficiaram, incluindo o próprio Poder Público omisso.

4.1 Responsabilidade do Empreendedor e a Proteção do Consumidor

A relação jurídica entre o adquirente de um lote e o empreendedor que o comercializa é, inequivocamente, uma relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). O lote é o "produto", e o loteador, a "fornecedor". Essa caracterização atrai a aplicação do regime da responsabilidade objetiva, previsto no artigo 14 do CDC. Isso significa que a responsabilidade do loteador por falhas na prestação do serviço — como a irregularidade documental do empreendimento — independe da comprovação de sua culpa. Para que o dever de indenizar se configure, basta ao consumidor demonstrar o dano e o nexo de causalidade.

Ciente das artimanhas frequentemente utilizadas para diluir essa responsabilidade, o legislador estabeleceu mecanismos para garantir a reparação efetiva. O artigo 47 da Lei nº 6.766/79 determina que, se o loteador integrar grupo econômico, qualquer pessoa física ou jurídica do grupo que tenha se beneficiado do loteamento irregular será solidariamente responsável pelos prejuízos. Essa norma visa combater a blindagem patrimonial e alcançar o verdadeiro centro decisório e econômico por trás da fraude.

Adicionalmente, o ordenamento oferece a desconsideração da personalidade jurídica (disregard doctrine) como um remédio incisivo. É crucial distinguir as duas teorias que regem o instituto:

• Teoria Maior (Art. 50, Código Civil): Exige a comprovação do "abuso da personalidade jurídica", caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial. O ônus probatório recai sobre o credor, que deve demonstrar a fraude.

• Teoria Menor (Art. 28, § 5º, CDC): Aplicável às relações de consumo, é substancialmente mais benéfica. Autoriza a desconsideração sempre que a personalidade jurídica for um "obstáculo ao ressarcimento de prejuízos". Basta a demonstração de que a empresa é insolvente, sem necessidade de provar a fraude. O STJ possui jurisprudência pacífica sobre a aplicação autônoma da Teoria Menor nas relações consumeristas.

4.2 Responsabilidade do Poder Público Municipal

O Poder Público Municipal não é um mero espectador da desordem urbana. A Constituição Federal, em seu artigo 30, inciso VIII, atribui ao Município a competência para "promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano". Essa competência não constitui uma mera faculdade, mas um poder-dever, exercido por meio do poder de polícia urbanístico.

O artigo 40 da Lei nº 6.766/79 estabelece que a Prefeitura "poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado". A aparente discricionariedade do verbo "poderá" foi superada por uma interpretação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Em decisões paradigmáticas, como no REsp 1.170.929/SP, o STJ firmou o entendimento de que a atividade municipal de fiscalização de loteamentos é vinculada, e não discricionária. Diante da constatação de uma irregularidade, o Município tem o dever de atuar para sanar a ilegalidade e proteger os cidadãos. A omissão culposa do ente municipal em impedir o dano urbanístico e ambiental atrai, de forma inafastável, sua responsabilidade civil, que é solidária à do loteador.

5. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Apesar do cenário de riscos, o ordenamento jurídico brasileiro prevê mecanismos para a superação da irregularidade e a consequente titulação dos ocupantes. A regularização fundiária não apenas confere segurança jurídica e acesso à cidade formal, mas também promove a função social da propriedade. Dentre os principais instrumentos, destacam-se a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) e a usucapião.

5.1 Regularização Fundiária Urbana (Reurb)

Instituída pela Lei nº 13.465/2017, a Reurb representa o mais moderno e abrangente conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais и sociais destinadas a incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A lei estabelece duas modalidades principais:

• Reurb de Interesse Social (Reurb-S): Aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Nesta modalidade, há isenção de custas e emolumentos para o primeiro registro do direito real e para os demais atos registrais decorrentes.

• Reurb de Interesse Específico (Reurb-E): Aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como de baixa renda. Neste caso, o custeio do processo de regularização e da infraestrutura necessária recai sobre os beneficiários ou o loteador.

O procedimento da Reurb é, em regra, de competência municipal e se desenvolve por meio de um processo administrativo que envolve diversas etapas, desde o requerimento e classificação da modalidade, passando pela elaboração de estudos técnicos (levantamento topográfico, projeto urbanístico, estudos ambientais) até a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF). A CRF é o ato administrativo final que, uma vez registrado no Cartório de Imóveis, resulta na abertura de matrículas individualizadas para os lotes, conferindo o título de propriedade aos seus ocupantes.

5.2 Usucapião em Loteamento Irregular

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua, ininterrupta e com ânimo de dono (animus domini). Por muito tempo, discutiu-se a possibilidade de usucapir um imóvel inserido em um loteamento irregular, sob o argumento de que a irregularidade do parcelamento constituiria um óbice à aquisição.

Essa controvérsia foi definitivamente superada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.025. Ao analisar o REsp 1.818.564, a Segunda Seção do STJ fixou a seguinte tese:

"É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística."

Embora a tese se refira a um caso específico do Distrito Federal, os fundamentos adotados pelo relator, Ministro Moura Ribeiro, têm alcance nacional e consolidam um importante precedente. O tribunal entendeu que o direito de propriedade declarado na sentença de usucapião (dimensão jurídica) não se confunde com a certificação que emerge do registro (dimensão "registrária") ou com a regularidade urbanística da ocupação (dimensão urbanística). A possibilidade de registro não é uma condição para o reconhecimento do direito material de propriedade. A decisão reforça a usucapião como um poderoso instrumento de concretização da função social da propriedade, permitindo a regularização de posses consolidadas mesmo em face da inércia do loteador ou do Poder Público em regularizar o parcelamento.

6. ANÁLISE JURISPRUDENCIAL: A CONFORMAÇÃO DO DIREITO PELOS TRIBUNAIS SUPERIORES

A jurisprudência dos tribunais superiores, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Supremo Tribunal Federal (STF), tem sido fundamental para delinear os contornos da responsabilidade e da regularização de loteamentos irregulares, muitas vezes suprindo lacunas legislativas e conferindo maior proteção aos adquirentes e à coletividade.

6.1 Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O STJ tem protagonizado decisões emblemáticas que pacificaram controvérsias e estabeleceram diretrizes claras para a matéria:

• Responsabilidade Municipal (REsp 1.170.929/SP): Conforme já mencionado, o tribunal consolidou o entendimento de que o Município tem o poder-dever de agir para fiscalizar e regularizar loteamentos irregulares, sendo sua responsabilidade solidária à do loteador em caso de omissão. A atividade de fiscalização foi definida como vinculada, e não discricionária.

• Nulidade da Venda de Lote não Registrado (REsp 2.166.273-SP): Em decisão mais recente, o STJ reafirmou que a venda de lotes em parcelamento não registrado no Cartório de Registro de Imóveis é nula, por ilicitude do objeto, independentemente da ciência do comprador sobre a irregularidade. Esta decisão reforça a importância do registro como condição de validade do negócio.

• Usucapião em Loteamento Irregular (Tema 1.025): Como detalhado anteriormente, esta tese fixada em recurso repetitivo representou um marco, ao admitir a aquisição da propriedade por usucapião mesmo em loteamentos pendentes de regularização, dissociando a dimensão jurídica da propriedade da sua dimensão "registrária" e urbanística.

• Imprescritibilidade: O STJ também possui jurisprudência no sentido de que não incide a prescrição em ações que visam a reparação de danos decorrentes de loteamentos irregulares, pois a infração se protrai no tempo, caracterizando-se como omissiva e permanente enquanto a irregularidade perdurar.

6.2 Supremo Tribunal Federal (STF)

O STF, por sua vez, contribuiu com decisões estruturantes, principalmente no que tange aos bens públicos e à função social da propriedade:

• Súmula 340: O tribunal sumulou o entendimento de que "Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião." Esta súmula é de extrema importância, pois estabelece um limite claro à regularização via usucapião, impedindo-a em áreas públicas.

• Função Social da Propriedade (RE 422.349): Em diversos julgados, o STF tem reiterado a importância da função social da propriedade como um princípio norteador do direito urbanístico, fornecendo a base constitucional para instrumentos como a usucapião especial urbana e a própria regularização fundiária, que visam dar efetividade a este princípio em detrimento da propriedade ociosa ou irregular.

7. CONCLUSÃO

A problemática dos terrenos irregulares no Brasil é um desafio multifacetado que expõe a tensão entre o direito à moradia, a proteção ambiental, o planejamento urbano e a segurança jurídica. A aquisição de um lote em parcelamento irregular ou clandestino submete o comprador a uma gama de riscos severos, que vão desde a nulidade do negócio jurídico e a expressiva perda patrimonial até a responsabilidade por danos ambientais e implicações penais. A ausência de um título de propriedade formal impede o acesso ao mercado de crédito, dificulta a comercialização do bem e gera um estado de constante insegurança.

Contudo, a análise do arcabouço jurídico revela que o adquirente de boa-fé não está desamparado. O ordenamento construiu uma robusta teia de responsabilidades, que alcança solidariamente o empreendedor, as empresas de seu grupo econômico e, de forma crucial, o Poder Público municipal, cuja omissão no dever de fiscalizar gera a obrigação de reparar os danos e regularizar o assentamento. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor e de institutos como a desconsideração da personalidade jurídica (Teoria Menor) são ferramentas poderosas para garantir o ressarcimento dos prejuízos.

No campo da regularização, a Lei nº 13.465/2017 (Reurb) e a consolidação da jurisprudência sobre a usucapião em loteamentos irregulares (Tema 1025 do STJ) representam avanços significativos, oferecendo caminhos concretos para a titulação dos ocupantes e a sua integração à cidade formal. Tais instrumentos, ao privilegiarem a posse consolidada e a função social, atuam como mecanismos de justiça social e de ordenamento territorial.

Conclui-se, portanto, que, embora os riscos sejam elevados, a legislação, a doutrina e a jurisprudência brasileiras evoluíram para criar um sistema complexo de proteção e de soluções. O desafio remanescente reside na efetiva implementação dessas normas pelos municípios, na fiscalização rigorosa para coibir a formação de novos loteamentos irregulares e na disseminação de informação para que os cidadãos possam tomar decisões mais seguras, evitando perpetuar um ciclo de informalidade que onera toda a sociedade.

8. REFERÊNCIAS

Legislação

1 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 29 out. 2025.

2 BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 29 out. 2025.

3 BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 29 out. 2025.

4 BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Estatuto da Cidade. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm. Acesso em: 29 out. 2025.

5 BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 29 out. 2025.

Jurisprudência

6 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.170.929/SP. Relator: Ministro Benedito Gonçalves. Brasília, 20 de maio de 2010. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?src=1.1.3&aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%201170929. Acesso em: 29 out. 2025.

7 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema Repetitivo nº 1.025 (REsp 1.818.564/DF). Relator: Ministro Moura Ribeiro. Brasília, 09 de junho de 2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/17082021-Para-Segunda-Secao--e-possivel-usucapiao-em-loteamento-no-Setor-Tradicional-de-Planaltina--DF--.aspx. Acesso em: 29 out. 2025.

8 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 2.166.273-SP. Informativo de Jurisprudência nº 826. Brasília, 15 de outubro de 2024.

9 BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Súmula nº 340. Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião. Brasília, 1963.

Doutrina e Artigos

10 GUELLA, André Luiz; GUELLA, Fernanda Salete. Loteamento Irregular: De Quem é a Responsabilidade?. Guella Advocacia, 10 de julho de 2025. Disponível em: https://www.guella.adv.br/artigos-web/responsabilidade-solidaria-loteamentos-irregulares-municipio.html. Acesso em: 29 out. 2025.

11 VALENÇA, João. Qual a diferença entre loteamento irregular e clandestino?. VLV Advogados, 22 de agosto de 2024. Disponível em: https://vlvadvogados.com/entenda-a-diferenca-entre-loteamento-irregular-e-clandestino/. Acesso em: 29 out. 2025.

12 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 8ª ed. São Paulo: Malheiros, 2025.